ดร.โสภณ'ชี้ตลาดอสังหาริมทรัพภูเก็ตย์ ล่าสุดปี2569และเตรียมพร้อมสู่อนาคต

วันที่ 12 กันยายน 2569 - 00:30 น.

ในวันศุกร์ที่ 11 กันยายน 2569 ดร.โสภณ พรโชคชัยประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยบจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล ได้จัดสัมมนาเรื่อง Leasehold vs Sap Ing Sit & 3 MB LongStay Visa  (บรรยายภาษาอังกฤษ) ณ Pearl Phuket Hotel ดร.โสภณ จึงจัดแถลงข่าวผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตล่าสุดให้เป็นประโยชน์ต่อผู้เกี่ยวข้องในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ส่วนราชการที่เกี่ยวข้อง และประชาชนผู้สนใจซื้อขายบ้าน

ในปี 2569 จังหวัดภูเก็ตมีหน่วยขายที่เข้ามาขายในตลาดทั้งหมดมีมูลค่ารวม 176,538 ล้านบาท นับเป็นจังหวัดที่มีสินค้าที่อยู่อาศัยขายมากที่สุดเป็นอันดับหนึ่งในจังหวัดภูมิภาคทั้งหมด 76 จังหวัด มากกว่าจังหวัดชลบุรี (151,822 ล้านบาท) จังหวัดระยอง (51,453 ล้านบาท) ซึ่งเป็นแหล่งอุตสาหกรรมใหญ่สุดของประเทศไทย และมากกว่าจังหวัดเชียงใหม่ (49,303 ล้านบาท) ซึ่งเป็นเมืองหลักที่สำคัญที่สุดในภาคเหนือ

อย่างไรก็ตามถ้านับเป็นจำนวนหน่วยขายที่เข้ามาขายในตลาดในปี 2569 ภูเก็ตมีหน่วยขายรอผู้ซื้อรวมกันทั้งหมด 13,779 หน่วย นับเป็นอันดับสองรองจากจังหวัดชลบุรี (37,628 หน่วย) และจังหวัดระยอง (19,209 หน่วย) แต่การที่ภูเก็ตมีมูลค่าสินค้ารอการขายสูงสุดก็เพราะมีราคาขายต่อเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 12.812 ล้านบาท ราคาขายต่อเฉลี่ยต่อหน่วยในกรุงเทพมหานครเป็นเงิน 5.808 ล้านบาท ส่วนที่จังหวัดชลบุรีมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพียง 4.035 ล้านบาทเท่านั้น

จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในจังหวัดภูมิภาคทั่วประเทศพบว่าภูเก็ตมีลักษณะที่แตกต่างจากจังหวัดอื่นตรงที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวระดับโลก นักท่องเที่ยวชาวต่างประเทศรู้จักภูเก็ตในฐานะจุดหมายสำคัญสำหรับการท่องเที่ยวของโลก การท่องเที่ยวของจังหวัดภูเก็ตสร้างรายได้มหาศาลให้กับประเทศไทย

ประเภทที่อยู่อาศัยที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สำรวจเอาไว้ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว อาคารชุด และที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย แต่ที่สำหรับจังหวัดภูเก็ต ดร.โสภณแบ่งแยกเพิ่มเติมเป็นอาคารชุดตากอากาศ และวิลล่าตากอากาศ (ไม่ถือเป็นบ้านเดี่ยว) ผู้ซื้อสินค้า 6 กลุ่มแรก มาเป็นคนไทยในจังหวัดภูเก็ตหรือคนไทยที่มาทำงานในจังหวัดนี้ ส่วนสองกลุ่มหลังกลุ่มเป้าหมายเป็นต่างประเทศด้วย

จากผลการสำรวจล่าสุดพบว่าในจังหวัดภูเก็ตยังมีโครงการที่ยังมีหน่วยขายที่รอผู้มาซื้ออยู่ทั้งหมด 806 โครงการในเขตอำเภอเมือง อำเภอกะทู้ และอำเภอถลาง การที่ภูเก็ตมีจำนวนโครงการมากก็เพราะขนาดของโครงการมีจำนวนหน่วยขายไม่มาก โดยเฉลี่ยแล้วแต่ละโครงการในจังหวัดภูเก็ตมีหน่วยขายอยู่ 112 หน่วย ในขณะที่ในกรุงเทพมหานคร มีหน่วยขายเฉลี่ยต่อโครงการจำนวนประมาณ 250 หน่วย อำเภอที่มีโครงการมากที่สุดคืออำเภอถลาง โดยมีจำนวน 411 โครงการ รองลงมาคืออำเภอเมือง 281 โครงการ และอำเภอกะทู้ 84 โครงการ

ในจำนวน 806 โครงการ มีหน่วยขายรวมกัน 90,597 หน่วย รวมมูลค่าถึง 705,055 ล้านบาท ปรากฏว่าขายได้แล้ว 76,582 หน่วย รวมมูลค่า 527,777 ล้านบาท เท่ากับขายได้แล้วประมาณ 85% ซึ่งนับว่าขายได้มากทีเดียว โดยเฉลี่ยแล้วในแต่ละเดือนสามารถขายที่อยู่อาศัยได้ประมาณ 5.2% ของหน่วยขายในแต่ละโครงการ จากการคาดการณ์ของ ดร.โสภณ สินค้าเหล่านี้จะขายหมดในเวลา 19.2 เดือน (หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย)

สินค้าที่มีมากที่สุดในจังหวัดภูเก็ตก็คือวิลล่าตากอากาศ มีจำนวน 40,263 หน่วยหรือเท่ากับ44% ของหน่วยขายทั้งหมด และเมื่อรวมอาคารชุดตากอากาศอีก 6,830 หน่วย หรือ 8% ก็เท่ากับว่า สินค้าตากอากาศทั้งหมดมีถึง 52% ในจังหวัดภูเก็ต การพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับชาวภูเก็ตหรือคนไทยที่มาทำงานในภูเก็ต กลับมีสัดส่วนน้อยกว่าสินค้าที่ขายแก่ชาวต่างประเทศ

กลุ่มสินค้าที่ขายให้กับคนไทยเป็นอาคารชุดมากที่สุดจำนวน 21,392 หน่วย หรือ 24% ของทั้งหมด รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์จำนวน 9,729 หน่วย ภูเก็ตมีบ้านแฝดจำนวน 5,924 หน่วย มากกว่าบ้านเดี่ยวที่มี 5,126 หน่วย การพัฒนาบ้านแฝด ใช้ที่ดิน (ขั้นต่ำ 35 ตารางวา) น้อยกว่าบ้านเดี่ยว (ขั้นต่ำ 50 ตารางวา)

 จากมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด 705,055 ล้านบาท เป็นมูลค่าของอาคารชุดตากอากาศถึง 339,227 ล้านบาท รองลงมาคือวิลล่าตากอากาศ มีมูลค่า 221,672 ล้านบาท ทั้งสองกลุ่มนี้มีมูลค่ารวมกันถึง 80% ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งหมดในจังหวัดภูเก็ต แสดงว่าตลาดสำหรับคนไทยมีสัดส่วนต่ำมากเพียง 20% เท่านั้น ตลาดสำหรับนักพัฒนาที่ดินคนไทยจึงเป็นตลาดขนาดเล็กเมื่อเทียบกับตลาดต่างประเทศ

สินค้าที่ขายดีที่สุดเป็นห้องชุดพักอาศัยโดยเดือนหนึ่งขายได้ประมาณ 8.1% ของหน่วยขายทั้งหมด ส่วนห้องชุดตากอากาศและวิลล่าตากอากาศขายได้โดยเฉลี่ย 4.9% ของทั้งหมดซึ่งก็นับว่าไม่น้อยทั้งที่เป็นสินค้าราคาแพง สำหรับบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถวและที่ดินจัดสรร แต่ละเดือนขายได้ประมาณ 3% เท่านั้น แสดงว่าตลาดท้องถิ่นมีความเปราะบาง นักพัฒนาที่ดินที่จับกลุ่มคนไทยมีโอกาสหดตัวลงค่อนข้างสูง

ลักษณะสำคัญของสินค้าที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทก็คือ

• บ้านเดี่ยวกลุ่มใหญ่ที่สุดขายในระดับราคา 5-7 ล้านบาท มีจำนวน 1,875 หน่วยหรือ 37% ของบ้านเดี่ยวทั้งหมด
• บ้านแฝดเกือบครึ่งหนึ่ง (48%) ขายในราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวน 2,821 หน่วย
• ทาวน์เฮาส์ส่วนใหญ่ (68%) หรือ 6,566 หน่วย  ขายในราคา 2-3 ล้านบาท
• อาคารชุดพักอาศัยเกือบครึ่งหนึ่งหรือ 44% จำนวน 9,481 หน่วย ขายในราคา 3-5 ล้านบาท
• อาคารชุดตากอากาศกลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 3-5 ล้านบาท (29%) จำนวน 11,849 หน่วย และระดับราคาขาย 5-7 ล้านบาท มีมากเป็นอันดับสอง 8,072 หน่วยหรือ 25%
• วิลลาตากอากาศเกือบครึ่ง (43%) จำนวน 2,930 หน่วยขาย ขายในระดับราคา 20 ถึง 40 ล้านบาท

หากพิจารณาจากแต่ละอำเภอ จะพบว่า

• ในเขตอำเภอเมือง สินค้าที่มีมากที่สุดคืออาคารชุดพักอาศัย จำนวน 11,794 หน่วยหรือ 34% ของทั้งหมด ค่ามูลรวม 29,006 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดตากอากาศมีจำนวนน้อยกว่าคือ 10,987 หน่วยหรือ 32% แต่มีมูลค่า 69,922 ล้านบาท
• ในเขตอำเภอกะทู้ อาคารชุดพักอาศัยมีจำนวนจำนวนมากที่สุดคือ 6,940 หน่วยหรือ 49% ของทั้งหมด แต่อาคารชุดตากอากาศ แม้มีจำนวน 4,282 หน่วย แต่มีมูลค่าสูงถึง 32,498 ล้านบาท
• ในอำเภอถลาง อาคารชุดตากอากาศมีจำนวนมากที่สุดถึง 24,994 หน่วย หรือ 54% ของทั้งหมด และมีมูลค่ารวมสูงสุดถึง 236,807 ล้านบาท หรือ 53% ของทั้งหมด

          ปัจจัยที่ทำให้พื้นที่บริเวณอำเภอถลางเป็นที่นิยมของการซื้อที่อยู่อาศัย วิลล่าตากอากาศ และอาคารชุดตากอากาศ คืออำเภอถลาง (โดยเฉพาะพื้นที่เชิงทะเล, บางเทา, ลายัน, ศรีสุนทร และเทพกระษัตรี) กลายเป็นศูนย์กลางยอดนิยมที่สุดในภูเก็ตสำหรับการพัฒนาและการซื้อที่อยู่อาศัย วิลล่าตากอากาศ และอาคารชุดตากอากาศ เกิดจากปัจจัยสนับสนุนที่ผสมผสานทั้งด้านทำเล สิ่งอำนวยความสะดวก และโครงสร้างประชากรผู้ซื้อ ดังนี้:

• การคมนาคม ใกล้สนามบินนานาชาติภูเก็ต: ถลางตั้งอยู่ทางตอนเหนือของเกาะ ใช้เวลาเดินทางจากสนามบินเพียง 15–25 นาที ตอบโจทย์กลุ่มต่างชาติหรือนักลงทุนที่ต้องการเดินทางเข้า-ออกบ่อยโดยไม่ต้องเผชิญกับการจราจรที่ติดขัดในตัวเมืองหรือโซนป่าตอง  
• มีพื้นที่ราบขนาดใหญ่ ต่างจากโซนป่าตอง กะตะ หรือกะรน ที่มีภูมิประเทศส่วนใหญ่เป็นเนินเขาสูงหรือพื้นที่แคบ ถลางยังมีที่ดินผืนใหญ่ที่เหมาะสมกับการพัฒนาโครงการแนวราบขนาดใหญ่ เช่น วิลล่าตากอากาศ หรือ Mixed-Use Community 
• สิ่งอำนวยความสะดวกระดับ Premium และเป็น Lifestyle Hub  การมี Laguna Phuket: ย่านเชิงทะเลและบางเทา มายาวนานกว่า 30 ปี ทำให้มีโครงสร้างพื้นฐานระดับสากล ทั้งสนามกอล์ฟ 18 หลุม โรงแรม 5 ดาว และบริการดูแลจัดการอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ Lifestyle & Retail Anchors: มี Community Malls และแหล่งไลฟ์สไตล์ระดับบนครบครัน เช่น Porto de Phuket (Central Group), Boat Avenue, และ Blue Tree Phuket ทำให้โซนนี้กลายเป็นศูนย์กลางการใช้ชีวิตที่ทันสมัย  
• โครงสร้างพื้นฐานสำหรับครอบครัว: เป็นที่ตั้งของโรงเรียนนานาชาติชั้นนำ เช่น UWC Thailand International School และ Headstart International School (สาขาเชิงทะเล) รวมถึงโรงพยาบาลและคลินิกมาตรฐานสากล ตอบโจทย์กลุ่ม Expat ที่ต้องการย้ายถิ่นฐานมาอยู่อาศัยยาวนานแบบครอบครัว (Long-term Relocation) 
• ธรรมชาติและหาดทรายชายฝั่งตะวันตก มีแนวชายหาดที่ยาวและสงบ: ถลางครอบคลุมชายหาดฝั่งตะวันตกหลายแห่ง เช่น หาดบางเทา หาดลายัน หาดสุรินทร์ และหาดในยาง ซึ่งมีทัศนียภาพพระอาทิตย์ตกดินที่สวยงาม หาดทรายยาว และมีบรรยากาศที่เป็นส่วนตัว ร่มรื่น และหรูหรากว่าโซนท่องเที่ยวที่มีความหนาแน่นสูงอย่างป่าตอง  
• การเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์ของชาวต่างชาติและกลุ่มทุน มาจากการย้ายถิ่นฐานของชาวต่างชาติ หลังช่วงปี 2565 เป็นต้นมา มีกระแสผู้ซื้อจากรัสเซีย ยุโรป ออสเตรเลีย จีน และตะวันออกกลาง ย้ายมาพำนักระยะยาว ส่งผลให้ความต้องการ Second Home และวิลล่าตากอากาศขนาดใหญ่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง 
• แรงดึงดูดจากผู้ประกอบการชั้นนำ: ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับประเทศของไทย (เช่น แสนสิริ, ศุภาลัย, ออริจิ้น, สิงห์ เอสเตท) รวมถึงผู้พัฒนาในท้องถิ่น (เช่น Botanica Luxury, The Title) ได้ทุ่มงบลงทุนเปิดตัวโครงการในโซนนี้อย่างหนาแน่น ยิ่งสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อและนักลงทุน  
• ศักยภาพด้านการลงทุนและผลตอบแทนสูง: อาคารชุดตากอากาศและวิลล่าตากอากาศในย่านเชิงทะเล-บางเทา ให้ Rental Yield เฉลี่ยสูงถึง 6% – 10% ต่อปี จากความต้องการเช่าทั้งแบบรายวันและรายยาวของนักท่องเที่ยวระดับบน

โครงการเปิดใหม่ในช่วงปี 2568-2569
มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 10 ล้านบาท จำนวนโครงการที่เปิดขายส่วนใหญ่ (60%) เป็นการพัฒนาวิลล่าตากอากาศ ราคาเฉลี่ยที่ 32 ล้านบาท ในแง่ของจำนวนหน่วยขายที่พัฒนามากสุดจะเป็นอาคารชุดตากอากาศ 60% ภาวการขายของอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่นี้ขายได้ดี ทำเลที่ตั้งของโครงการที่เปิดขายใหม่คืออำเภอถลาง (กลุ่มพื้นที่เติบโตสูงและทำเลระดับราคาแพง) อำเภอถลางเป็นพื้นที่ที่มีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่สูงที่สุดอย่างโดดเด่น โดยกระจายตัวใน 5 ตำบลหลัก

กลุ่มเป้าหมายหลักที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งวิลล่าตากอากาศและคอนโดตากอากาศในจังหวัดภูเก็ตในช่วงปี 2568-2569 แบ่งตามสัญชาติของผู้ซื้อมีดังนี้ 

• กลุ่มผู้ซื้อชาวรัสเซียและยุโรปตะวันออก (Russia & CIS Countries) ยังคงเป็นกำลังซื้อต่างชาติอันดับ 1 ในภูเก็ต ซึ่งเหตุผลการซื้อเพื่อหนีภัยความขัดแย้งเชิงภูมิรัฐศาสตร์และสภาวะสงคราม ย้ายเงินทุนออกนอกประเทศเพื่อความปลอดภัย และหลบเลี่ยงสภาพอากาศที่หนาวเย็น โดยนิยมวิลล่าตากอากาสในโซนถลาง (เชิงทะเล, บางเทา) และฉลอง ราไวย์  
• กลุ่มผู้ซื้อชาวจีนและเอเชีย (China, Hong Kong, Singapore, Taiwan) สัดส่วน: ฟื้นตัวกลับมาอย่างแข็งแกร่งและมีกำลังซื้อสูง เหตุผลการซื้อ: กระจายความเสี่ยงทางการเงินจากปัญหาอสังหาฯ ในประเทศตนเอง ส่งลูกหลานมาเรียนโรงเรียนนานาชาติในภูเก็ต และซื้ออาคารชุด วิลล่าตากอากาศเพื่อปล่อยเช่ารองรับนักท่องเที่ยวชาติตนเอง 
• กลุ่มผู้ซื้อจากยุโรปตะวันตกและตะวันออกกลาง (UK, Germany, France & Middle East) สัดส่วน: กลุ่มกำลังซื้อคุณภาพสูง เหตุผลการซื้อ: มองหาบ้านพักหลังเกษียณ (Retirement Home) หรือบ้านพักตากอากาศช่วงฤดูหนาว โดยกลุ่มตะวันออกกลางเริ่มให้ความสนใจวิลล่าตากอากาศขนาดใหญ่เพื่อพักผ่อนกับครอบครัวใหญ่  
• กลุ่มผู้ซื้อชาวไทย สัดส่วน: คิดเป็นประมาณ 15% – 25% ของตลาดอสังหาฯ ระดับพรีเมียม เหตุผลการซื้อ: กลุ่มคนในกรุงเทพมหานครระดับบน ซื้อเป็นบ้านหลังที่สองสำหรับพักผ่อน กระจายการลงทุน และใช้เป็นสินทรัพย์ส่งต่อให้ลูกหลาน 
• แนวโน้มความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในจังหวัดภูเก็ตกำลังอยู่ในช่วง Structure Shift จากเดิมที่เป็นเพียง "เมืองท่องเที่ยวพักผ่อนตามฤดูกาล" ไปสู่ "เมืองศูนย์กลางการอยู่อาศัยและการลงทุนระยะยาวระดับนานาชาติ"

1. Demographic Shift
กลุ่มอินเดียและตะวันออกกลางเติบโตโดดเด่น: ชาติตะวันออกกลาง (เช่น UAE, ซาอุดีอาระเบีย) และอินเดียเข้ามามีบทบาทสูงขึ้นอย่างมาก โดยกลุ่มตะวันออกกลางนิยมวิลล่าหรูสำหรับครอบครัวใหญ่ ส่วนกลุ่มอินเดียนิยมห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนเพื่อลงทุนและปล่อยเช่า

ชาวยุโรปและรัสเซียยังคงเป็นฐานหลัก: รัสเซียและกลุ่มประเทศ CIS รวมถึงยุโรปตะวันตก (อังกฤษ, เยอรมนี, สแกนดิเนเวีย) ยังคงเป็นกำลังซื้อสำคัญ โดยขยับพฤติกรรมจากการพักผ่อนชั่วคราวมาเป็นการย้ายถิ่นฐานแบบ Long-stay / Relocation เพื่อหลบเลี่ยงความขัดแย้งทางสภาวะภูมิรัฐศาสตร์และสภาพอากาศ

ผู้ซื้อมีอายุน้อยลง (Younger Buyers): กลุ่ม Digital Nomads, ผู้ประกอบการเทคโนโลยี และนักลงทุนรุ่นใหม่ที่มีรายได้สูงแบบรีโมต (High-Income Remote Workers) เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นบ้านหลังที่สองเพื่อใช้ชีวิตและทำงานไปพร้อมกัน

2. รูปแบบอสังหาริมทรัพย์และทำเลที่ต้องการ
Branded Residences & Wellness Living: คอนโดและวิลล่าที่พ่วงบริการระดับโรงแรม 5 ดาว หรือโครงการที่เน้นสุขภาพ (Eco & Health-conscious) ได้รับความนิยมสูงเนื่องจากสร้างความมั่นใจเรื่องการบริหารจัดการและมาตรฐานบริการวิลล่าตากอากาศระดับ 30–50 ล้านบาท (Mid-to-High Luxury): เป็นระดับราคาหลักที่ได้รับการตอบรับดีที่สุดจากต่างชาติ

การขยายตัวสู่พื้นที่ตอนกลางและตะวันออก พื้นที่ชายหาดฝั่งตะวันตก (เช่น บางเทา, เชิงทะเล, กมลา) เริ่มหาที่ดินพัฒนาได้ยากและราคาสูงขึ้นมาก ผู้พัฒนาและผู้ซื้อต่างชาติจึงขยับเข้าสู่พื้นที่รอบนอกที่มีความสงบ เช่น ถลางตอนบน, ศรีสุนทร, ไม้ขาว, ป่าคลอก และฉลอง

การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: โครงการขยายสนามบินนานาชาติภูเก็ตเฟสใหม่ และการปรับปรุงโครงข่ายคมนาคมทางถนน ช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการรองรับการเดินทางมีแนวโน้มสร้างผลตอบแทนการปล่อยเช่า (Rental Yield) ในระดับสูง 6% – 8% ต่อปี